Un locataire qui cesse de payer impose au bailleur une procédure encadrée en quatre étapes : mise en demeure, commandement de payer, assignation devant le tribunal, puis concours de la force publique. L'ensemble dure 12 à 24 mois en moyenne. Plus la réaction est précoce, plus la dette reste maîtrisable et plus la procédure conserve toutes ses chances d'aboutir.
Pourquoi agir vite face à un loyer impayé
Trois loyers impayés représentent rapidement plus de 3 000 € de dette pour un T3 en Côte d'Azur. Au-delà de six mois, le rendement locatif annuel est englouti et le risque de procédure devient inévitable. Pourtant, beaucoup de bailleurs attendent : par méconnaissance des recours, par espoir d'un retour à la normale, ou par crainte du conflit.
Cette attente coûte cher. La procédure d'expulsion ne fait pas disparaître les loyers déjà perdus. Plus elle est lancée tôt, plus elle peut être interrompue rapidement par une régularisation. À l'inverse, plus le retard s'accumule, plus le risque que le locataire devienne insolvable augmente.
Premier réflexe : un contact direct, écrit, formel mais courtois. Une lettre simple peut suffire si l'impayé résulte d'un oubli ou d'un incident isolé. Si elle reste sans réponse pendant 15 jours, la procédure formelle doit s'engager sans attendre.
Étape 1 : la mise en demeure du locataire et du garant
Quand et comment l'envoyer
La mise en demeure prend la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) adressée au locataire défaillant. Elle rappelle le montant exact dû (loyers et charges), constate le manquement, et fixe un délai de paiement, généralement 8 à 15 jours. Sans signature manuscrite ni intervention d'huissier, elle reste un acte sous seing privé, mais elle constitue la preuve écrite que le bailleur a réclamé son dû avant toute procédure judiciaire.
Une copie doit être adressée simultanément au garant, le cas échéant. Cet envoi conditionne ensuite la possibilité d'actionner la caution si le locataire ne régularise pas.
Garant solidaire ou caution simple : la différence qui change tout
Beaucoup de bailleurs ne savent pas que la nature du cautionnement modifie radicalement la marche à suivre. Avec une caution solidaire, le bailleur peut réclamer directement au garant dès le premier impayé, sans avoir à démontrer l'insolvabilité du locataire. Avec une caution simple, le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire principal, jusqu'au constat d'insolvabilité, avant de pouvoir actionner la caution.
Cette distinction figure dans l'acte de cautionnement signé à l'entrée dans les lieux. Sans précision écrite, la loi présume la caution simple, moins protectrice pour le bailleur.
Étape 2 : le commandement de payer délivré par huissier
Le rôle de la clause résolutoire
Si la mise en demeure reste sans effet, l'étape suivante est la délivrance d'un commandement de payer par commissaire de justice (huissier, depuis juillet 2022). Cet acte authentique est obligatoire dès lors que le bail comporte une clause résolutoire, clause présente dans la quasi-totalité des baux d'habitation.
La clause résolutoire prévoit que le bail est résilié de plein droit si le locataire ne paie pas dans un délai fixé. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai est de six semaines (contre deux mois auparavant). À l'expiration sans régularisation, le bail est juridiquement éteint.
Coût indicatif d'un commandement de payer : 150 à 250 € TTC, à la charge du bailleur, mais récupérables en cas de condamnation du locataire.
Ce qui peut arriver pendant les six semaines de délai
Pendant ces six semaines, le locataire dispose de trois options. Il peut régler l'intégralité de la dette (loyers et frais d'huissier) : la clause résolutoire est alors privée d'effet, le bail continue normalement. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour solliciter des délais de paiement jusqu'à 36 mois, ce qui suspend la clause résolutoire tant que les délais sont respectés. Ou il peut ne rien faire, auquel cas l'acquisition de la clause résolutoire devient automatique à l'issue du délai.
Le bailleur, pendant cette période, doit conserver toute trace écrite (relances, retours d'AR, justificatifs de versement). Ces pièces seront indispensables au tribunal pour démontrer la persistance de l'impayé.
Étape 3 : l'assignation devant le tribunal judiciaire
Le déroulé de l'audience
Une fois les six semaines écoulées sans régularisation, le bailleur fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection (au sein du tribunal judiciaire). Cette assignation vise trois objectifs : faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, prononcer l'expulsion, et obtenir le paiement de la dette locative et des indemnités d'occupation.
Le délai entre l'assignation et l'audience varie selon les juridictions : 3 à 6 mois en moyenne dans les Alpes-Maritimes (tribunaux de Grasse, Nice, Cannes), avec des écarts sensibles selon la charge des cabinets. L'assignation doit aussi être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, faute de quoi elle est irrecevable.
À l'audience, le locataire peut comparaître, se faire représenter par un avocat, ou faire défaut. Le juge examine la régularité de la procédure, l'existence d'une dette certaine, et la situation personnelle du locataire (revenus, charges familiales, état de santé). Le ministère public peut être présent dans les dossiers sensibles.
Les délais de paiement que peut accorder le juge
Le juge dispose d'une marge d'appréciation importante. Sur demande du locataire, il peut accorder des délais de paiement échelonnés sur 36 mois maximum, suspendre les effets de la clause résolutoire tant que ces délais sont respectés, réduire le montant des indemnités d'occupation, ou maintenir le locataire dans les lieux malgré la résiliation lorsque sa situation personnelle le justifie.
Si le locataire respecte le plan de remboursement, l'expulsion est définitivement écartée. À la première défaillance en revanche, la procédure reprend automatiquement son cours, sans nouvelle audience.
Étape 4 : la trêve hivernale et l'exécution forcée
Qui est concerné par la trêve hivernale
Même après une décision d'expulsion exécutoire, l'exécution forcée est suspendue pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Pendant cette période, ni le commissaire de justice ni la force publique ne peuvent procéder à l'expulsion effective d'un locataire de bonne foi.
Cette protection ne s'applique pas aux squatteurs depuis la loi du 27 juillet 2023, dite « loi Kasbarian », ni aux occupants d'un logement dont l'expulsion a été décidée pour cause de péril ou de relogement assuré.
Le bailleur qui obtient un jugement d'expulsion en octobre doit donc s'attendre à ne pouvoir l'exécuter qu'à partir d'avril de l'année suivante. Ce paramètre justifie d'engager la procédure dès le premier impayé sérieux, pour ne pas se retrouver bloqué cinq mois supplémentaires.
Le concours de la force publique
À l'issue de la trêve, si le locataire ne quitte pas les lieux volontairement, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux. À l'expiration d'un délai de deux mois (réductible par le juge en cas de mauvaise foi du locataire), il peut requérir le concours de la force publique auprès du préfet.
En théorie, ce concours est accordé. En pratique, il peut être refusé pour des raisons d'ordre public, notamment lorsque le locataire est une famille avec enfants en bas âge sans solution de relogement. Le bailleur dispose alors d'un droit à indemnisation par l'État, à demander dans un délai de deux mois à compter du refus implicite ou explicite.
Récupérer les loyers en parallèle : les leviers à activer
L'expulsion ne fait pas disparaître la dette. Plusieurs leviers existent pour la recouvrer et doivent être actionnés en parallèle de la procédure :
- Activer le garant dès la mise en demeure, en lui adressant copie de tous les actes successifs.
- Déclarer le sinistre à l'assurance loyers impayés (GLI) si elle a été souscrite. Les délais de carence et plafonds varient selon les contrats.
- Saisir le fonds Visale si le locataire est éligible : jusqu'à 36 loyers garantis pour les moins de 30 ans et les salariés en mobilité professionnelle.
- Engager une saisie sur salaire ou sur compte bancaire après obtention d'un titre exécutoire. Le jugement d'expulsion sert également de titre pour le recouvrement.
- Solliciter le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département. Il peut couvrir une partie des impayés et financer le maintien dans les lieux du locataire.
Un avocat peut coordonner ces démarches pour éviter qu'un levier ne soit perdu par expiration de délai. Plusieurs droits se prescrivent par cinq ans à compter de l'exigibilité du loyer.
Questions fréquentes
Combien de temps dure une procédure d'expulsion en moyenne ?
Entre 12 et 24 mois en moyenne, du premier impayé à la libération effective des lieux. Le délai dépend du tribunal, des délais éventuellement accordés par le juge, et de la période d'engagement de la procédure : un dossier ouvert en septembre subit la trêve hivernale en plein milieu de l'exécution.
Peut-on couper l'eau ou changer les serrures du locataire ?
Non. Toute « expulsion par voie de fait » est interdite et pénalement sanctionnée par trois ans de prison et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal). Le bailleur qui change les serrures, coupe l'électricité ou retire les portes engage sa responsabilité pénale, même si le locataire ne paie pas depuis un an.
Combien coûte une procédure d'expulsion pour le bailleur ?
Comptez entre 1 500 et 3 500 € de frais cumulés : commandement de payer (200 €), assignation (300 €), honoraires d'avocat (1 000 à 2 500 € selon complexité), commandement de quitter les lieux (150 €), frais d'expulsion (300 à 500 €). Ces frais sont en principe mis à la charge du locataire condamné, mais leur récupération suppose qu'il soit solvable.
Le locataire peut-il rester sans payer pendant la trêve hivernale ?
Oui, l'exécution forcée est suspendue, mais la procédure judiciaire continue. Le bailleur peut faire prononcer le jugement d'expulsion pendant la trêve : il ne pourra simplement pas l'exécuter avant le 1er avril. Pendant cette période, des indemnités d'occupation restent dues par le locataire maintenu dans les lieux.
Que faire si le locataire a quitté les lieux sans rendre les clés ?
Le bailleur ne peut pas reprendre librement possession du logement, même pour récupérer un bien qui paraît abandonné. Il doit faire constater par huissier l'abandon manifeste de domicile, suivre la procédure simplifiée de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (mise en demeure de justifier l'occupation, constat, ordonnance du juge), et obtenir l'autorisation judiciaire d'inventorier les lieux puis de remettre le logement en location. Compter 4 à 8 semaines.
Engager la procédure dans les meilleures conditions
Un loyer impayé qui s'enkyste devient vite une dette de plusieurs milliers d'euros et un dossier complexe à reconstituer. Anticiper, respecter chaque étape, et activer en parallèle tous les leviers de recouvrement sont les trois réflexes qui distinguent un bailleur qui récupère son bien en un an d'un bailleur qui en perd trois.
Le Cabinet PROT accompagne les bailleurs des Alpes-Maritimes du premier impayé à la clôture du dossier, en coordination avec le commissaire de justice et l'éventuelle assurance loyers. Premier échange gratuit sous 24 heures en prenant rendez-vous , pour faire le point sur votre situation et engager les actions utiles avant que la dette ne devienne irrécouvrable. Pour aller plus loin sur les autres contentieux locatifs, consultez notre pratique en droit immobilier .